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美國房產經紀人教你怎么買房,看朝向選位置!超全超實用

時間:2019-01-24 10:10來源:未知 作者:Nicole 點擊:
美國房產公司經紀人教你如何在買房時選位置與地勢,如何選朝向,以及各種房屋檢測,一起來看看吧。 1、社區中位置與地勢的選擇 通常房屋在社區中的位置選擇在巷子底,即是社區

美國房產公司經紀人教你如何在買房時選位置與地勢,如何選朝向,以及各種房屋檢測,一起來看看吧。

 


 

1、社區中位置與地勢的選擇

通常房屋在社區中的位置選擇在巷子底,即是社區最下面的位置,這個位置交通流量比較少,房子比較安靜;另外一個就是私密性比較好。

接下來是地勢,地勢一定要平坦。 有地下室沒有關系,后面可能是伸下去,但是前院一定要平坦。 通常我們不建議選擇比路面還低的住宅,不僅僅是風水角度,主要是從舒適角度,而且通風比較差。 如果后院不是很好的話,房子就會潮。 另一方面,也不能比路面高出很多,高出一尺、兩尺,這個是比較好的地勢;但是不能太高,高出三十度角的話,冬天下雪時,就會非常滑,這就非常危險。 而且即使不下雪,平時上下坡也是舒適度非常差,上下坡的時候,會使路面碰到車底盤,經常這樣會損害車輛。
 

2、朝向的選擇

我們中國人通常選擇南朝向的房子,沒有人愿意選擇西朝向的。 這里面有一個問題,大家知道通常車庫是放在前面的,無論是迎面進的還是側面進的車庫。 即使是側進車庫,其窗子還是在前面。 通常需要采光的是主人房和客廳,其實是這兩個地方需要朝南,所以從舒適的角度來看,房子的前臉應該是朝北的,這樣主人房通常在后面,因為主人房需要安靜。 這樣就保障了客廳和主人房朝南,冬暖夏涼,這是最理想的朝向。
 

朝西的房子就非常的增加能耗。 朝向,當然是朝西開了很多窗,那么窗的作用就是,熱能進來卻出不去了,這樣夏天就會非常的耗冷氣,冬天又曬的時間較短,也是不夠強壯,西向也是比南向冷。
 

3、外墻裝飾材料的選擇

根據目前的房屋,外墻有幾種形式:一種是磚,一種是人造水泥板(看起來像木質的),一種是水泥,可以漆成各種顏色,我們推崇磚的,因為其維護費用最少,雖然一開始投入大,但是維護起來幾乎不花什么錢。 如果房子不是磚的,將來換成磚的,就非常昂貴,如果你賣房,磚的房子就非常好賣。
 

水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板,它不是天然的木料,它的性能也是非常優越的,比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等,研究的時候考慮了很多因素進去了,而且也有50年的保證,但是每隔3-5年就要進行一次外部的噴涂,根據房子大小不等噴涂次要幾千元;還有一個問題,就是固定到墻板上的時候,是用釘子,同時釘子再加膠水防水,像魚鱗或者蓑衣一樣,一個蓋一個,這樣才能夠防水;因為釘的時候有釘眼,這個釘眼會隨著地基的沉降等因素,釘眼可能會擴大,這樣就成為滲水的入口;這個釘眼必須用膠來填上來防止滲水,這種施工必須選擇天氣干燥的時候進行,否則就會把水氣留在里面;上千釘眼都要定期檢驗,是個非常巨大的工程。
 

過去的老房子也有純木頭的,這種木頭的維護起來更加麻煩,比如下雨之后,木頭吸水之后就膨脹;因為美國人喜歡自然風格,新的木頭的房子,剛剛做好其木紋非常的漂亮,但是經過一年的風吹日曬,馬上就變成灰色的,看上去給人一種非常頹敗的感覺,這樣的房子就必須涂漆,但是簡單的涂漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。 因此,新的建筑商就不再采用外面是木料裝飾的。 都是用磚和水泥板來裝飾。
 

4、屋內地面狀況檢測

首先的一個問題就是地板面的起鼓現象。 看起來就像丘陵地帶一樣。 如果出現這樣的狀況,就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好,使地板吸收了水分或者潮氣,造成了膨脹變形,互相擠壓;有一些被銀行收回的房子,有人故意放水泡地板破壞。
 

地毯分為“波波”和“直毛”兩種,家里有寵物的不建議用“波波”類型的地毯,因為寵物的爪子會鉤住地毯,寵物跑過之后,抓得亂七八糟;直毛的就不存在這個問題了。 直毛的地毯如果出現松動的起隆,就會很難看,有的連門都關不上,走上去也是不舒服。 最主要的問題是地毯下面的地墊問題。 地墊質量好壞,影響地毯的壽命。 通常我們建議地毯不一定很好,但是地墊一定要好。 一般7磅的好一些。 裝地毯的時候,通常使用的是專業的工具,把地毯繃緊,然后掛在四周墻上的倒刺上,地毯的接縫也要好,好的接縫是看不出來縫隙的,看起來是完整的一塊。 因此地毯出現問題,就要看是上面泡的還是下面返上來的。 如果是房子的防水出現問題,可以用防水涂料進行噴涂,然后上面再裝地板或者地毯。
 

如果是房子的沉降出現問題,這個工程就比較大了。 其表現就是,在地面上放一個球,它會滾。 這樣的房子就不建議購買。 但是也是有辦法進行解決。 通常可以請地基修理公司進行地基修正。 地基公司會挖地洞到地基的下面,用千斤頂把房子頂起來,有人在遠處檢測是否平衡,然后再加灌混凝土來固化。
 

5、保暖與熱效率問題

買房的時候,通常有一個細節,這個也不是用肉眼可以看出來的,一般要求提供一年或者幾個月的冷暖氣賬單。 一年比較好,因為有春夏秋冬的問題,主要是電與煤氣賬單,電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。 這是一個參考。 目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維,它的保溫系數有個數值,我們通常叫做R- VALUE,就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少? 夏天的時候,是不希望外面的熱氣進來,冬天的時候,不希望外面的冷空氣進來,不希望里面的熱氣流失。 現在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國家標準的,這是及格的水準,最優的水準是28,現在也有這種材料面市,各個工廠目前正在努力降低成本。
 

6、地下室的干燥與防水

很多看房有經驗的人,有的時候會發現有的房子推開門之后,會有一種霉味撲鼻而來,這種味道很難聞;第二種方式,就是我們用肉眼觀察,同時用手去觸摸,看地面是否有水汽,是否感覺潮,比較濕;第三種方式,看是否有水進來過的痕跡,就是水漬。 如果這個房子曾經漏水,這種水漬會永遠在那里。 在地下室施工的時候,需要有一整套的技術處理方式,一個是外墻的防水,另外,還有一套帶孔的管道;一般水都是向地下滲透的,對地基的侵蝕非常嚴重,一定要保護地基,地基周圍的水一定要疏通排泄出去,只有有效地把水排走,又有防水的措施,這個地下室才是干燥的,地下室的干燥非常重要,因為不僅僅是發霉的問題,最主要是關系到房子的壽命,因為這會影響到上面的木結構。
 

7、怎樣的戶型才是理想的

明亮是非常重要的一個標準,大廳要明亮,廚房要明亮,不是說開燈以后的明亮,而是在自然光線下,房屋的窗戶要大。 一樓與二樓的廁所,最好也要有窗;根據我們對成交記錄的跟蹤,通常一樓比較開闊的房子,這樣的戶型比較容易銷售。 這樣的房子你將來想出手的時候也是比較容易的;二樓的過道給人的印象也是很關鍵的,上了二樓以后,光線也要好;客戶普遍不愿購買那種上了二樓像鉆山洞一樣的房子,一直需要開燈,一是不利于節能,同時心情上也是比較容易受不好的影響,人們普遍還是有趨光性。
 

8、明亮采光好的房屋受歡迎

主人房的朝向盡量安排在南面。 一般獨立房不可避免都有兩個車庫,面積達到400多平尺,我們盡量避免主人房正好在車庫的正上面。 原因是,車庫是非采暖面積,下面沒有冷熱空調,就是冬冷夏熱,尤其是冬天,車庫上面的房間會比開同樣空調的地方低兩到三度,很多客人都做過這種實驗。 尤其暖氣是打到上面去的,而冷源卻來自腳下,而且車庫的頂是沒有做隔熱保暖的,讓人感覺非常的明顯;另外,車庫門的開關會有比較大的噪音,影響到主人房的休息;現在的建筑商,通常在車庫上面放置次要房間,比如說衛生間和衣帽間,也有的時候放“贈送房間”,通常是個娛樂的房間,或是個斜屋頂什么的。 按照現在設計,車庫上面沒有東西,就完全把車庫移出去;因為好的地段,地價比較貴,通常和鄰居之間的空地很小,所以車庫只能放在正前面。

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