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兩國房地產差異詳解!別把中國思維帶來美國!

時間:2019-02-13 14:28來源:未知 作者:Nicole 點擊:
美國房子和中國的房子有很多不同, 首先我們將從城鄉的定義,房產制度,產權,房產稅的區別這幾塊做一下介紹: 1城與鄉村的定義 在中國 人們生活的環境, 城市和鄉村是截然不同

美國房子和中國的房子有很多不同,首先我們將從城鄉的定義,房產制度,產權,房產稅的區別這幾塊做一下介紹:

1城與鄉村的定義

在中國人們生活的環境,城市和鄉村是截然不同的城市是一個相對商業集中的地方所有的機構都在其中,無論你要購物、吃飯、工作、娛樂,甚至看病,都必須進城,人們居住在城里,局限在一個相對狹小的空間,造成了很多不便。但人們還是意守在城里,不愿出城,因為一旦遠離城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中國,城市就是城市,鄉村就是鄉村。

在美國,不管是在紐約還是在洛杉磯,沒有絕對的城市和鄉村的區別只有城中心有一個很小的相對集中的地方其它都是像衛星一樣幅射出去的各個城市和區域,每一個區域都有自己自成體系一套系統,商店、飯館、醫院、學校,為居住在該區域的人提供了很大方便。人們不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的區域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。

2美國的房地產制度健全

在美國的買賣房屋里面有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程,這里面有估價公司,房屋檢查,公證公司,銀行、以及經紀人制度,產權保險公司等等,每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能,保證房屋買賣的公平和合理,也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美,沒有瑕疵。使房地產行業能夠公平、透明,健康、蓬勃的發展。

中國房地產事業近幾年剛剛起步,還不夠完善無論是中介制度還 是買賣過程,都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調控變幻莫測,讓人無所適從。整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。

3產權的不同

美國是私有財產制,房屋的買賣包括土地,就是說,你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產權是永久性的,而中國的住宅產權是七十年期限,一般商業房產期限只有五十年。

4房產稅不同

在美國只要你擁有房子,你就要交納房地產稅。美國通常為1-3%,房產稅由當地政府根據當地教育、醫療、交通和基礎設計建設的規劃,制定不同的房產稅。其中加州差不多在1.2%左右,并且由于法案規定每年的上漲都非常少。

由于各州都有自己不同的標準,并且相差比較大,所以你買了房子以后,每年都要交房地產稅,變成你擁有財產的持有成本,這也使得美國房屋的空置率降低,相對抑制了投機者的炒房行為。

我們知道,目前在中國有30%以上的空置房屋,主要是因為人們把買房當成是投機,購房后不是入住或出租,而是空置等待房地產市場短期內爆漲,所以大部分投資房都是空置的。中國為了抑制房屋的空置率,也開始在幾個大城市試驗征收房產稅,但房產稅率只有0.5%左右,不能起到預期抑制炒房的作用。


 

接下來從房源系統,傭金支付以及貸款,貸款利息來說不同的地方

1房源系統不同

在美國和中國的房地產市場里面,有一個根本上的差異,就是他們的房源系統

在中國沒有一個統一的房源,各家房地產公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關系好的同業交換房源,但范圍大多很小,局限性很大。

美國有一個房源共享系統MLS每一個紀紀人都把房源信息,傳輸到這個系統上,所有上市的房子在這個系統中都非常透明,一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子,而這房子不必是我所賣的。別的經紀人也是同樣,可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠,藏污納垢的事相對減少。整個房地產市場因此而蓬勃。

2房子的概念不同

在中國,所謂買房,指的是買公寓房、買新房。而在美國買房一般是指二手房,獨立房這里特別要強調的是,美國的獨立房,并不是中國人所說的別墅。雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多,但美國的獨立房中也有非常老舊,需要修繕的房屋,稱這些獨立屋為別墅,似乎不太恰當。同樣是獨立屋,可以是上千萬美金的豪宅,也可以三、五萬的破爛房子。

在美國除了獨立屋之外,還有一種房子叫康斗,或城市屋這是一種由兩戶以上連著墻的房屋,也可叫做連排房屋這類連排屋的價值比獨立屋低得多,因為它占有的土地面積比獨立屋小得多。當然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這里所謂的比較,連排屋比獨立屋便宜,是指在同一地區。

在美國房屋的價值取決于兩項,土地及建筑物。建筑物隨著年代的久遠會越來越便宜,而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。

3貸款的政策不同

在美國貸款買房絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年美國的貸款也有浮動利率,但用的人很少,因為貸款人要自己承擔利率上升的風險。在美國不論你用什么方式貸款,都可以在貸款沒有到期之前,重新貸款或全部還清。除非是房價貶值,你的房價還不了銀行的貸款,你需要補足差額,銀行就不會同意你重新貸款。

在中國貸款采用浮動利率,按照市場的變化,購房者需自己承擔利率變化的風險。有一個有趣的問題是在美國叫貸款,而在中國叫按揭。

4貸款的利息可以抵稅

在美國購買房子后,你支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優惠政策美國的稅賦比較重,如果你年薪五萬美元,購買價值四十萬美元左右的房屋,貸款三十萬美元,每月要支付貸款約一千八百美元,其中利息平均一千五百美元,一年是一萬八千美元,在年終報稅時,扣除一萬八千美元的利息,你的報稅基數就降低為三萬二千美元,節省了很多。所以租房不如買房,就是這個道理。

另外就是獨棟別墅的維護可能會比較麻煩除了房屋的本身,屬于您土地上的花草樹木都需要定期打理。

5計算房屋面積不同

在美國用平方英尺來計算房屋的面積而中國是用公制平方米,1平方米等于10.764平方英尺。

而且在美國,獨棟別墅分占地面積和使用面積,占地面積就是以圍欄為標準,使用面積就是房屋的面積。中國商品房分公攤和使用面積

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