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美國房產類型及升值空間全解析

時間:2019-02-14 13:56來源:未知 作者:Nicole 點擊:
美國地廣人稀,大部分住宅類型為獨棟房屋,國內稱之為別墅。當然除了獨棟房屋以外,也有公寓、排屋、小平房等多種住房類型。所以我們順應美國置業的滾滾潮流,首先就要搞懂關

美國地廣人稀,大部分住宅類型為獨棟房屋,國內稱之為別墅。當然除了獨棟房屋以外,也有公寓、排屋、小平房等多種住房類型。所以我們順應美國置業的滾滾潮流,首先就要搞懂關于美國房子的基本類型與分類。

別墅(House)

它指的是單家獨戶的獨立別墅,也與國內所說的“別墅”類似,可以是一層或者多層的獨立房屋。別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫,還會有游泳池等配套設施。House在美國常用Single Family House(獨立屋),在英國、加拿大常用Detached(獨棟別墅)表示。

 

別墅的優勢

別墅優勢明顯,對地上的房產及所在的土地擁有永久產權。總的來說,獨棟別墅的供應較少,但卻是資金充裕的情況下,外國人優先考慮的住房類型。首先,獨棟別墅的居住環境最好,擁有自家獨立花園和停車庫,不用交物業費,一切房屋外形、院落改善、設施建造等相關事宜均由房主自行決定。土地是稀缺資源,獨棟別墅獨享其土地產權,自然增值空間大。

別墅的劣勢

不過,獨棟別墅也有缺點,其價格較高,對購房者門檻要求高。如果不自住,別墅并不太容易出租,經常處于“空租”狀態,因此獨立別墅呈現負現金流。此外,由于花園、車庫、游泳池、地下室、房屋面積大等原因,使得別墅維護成本較高。

因此,別墅比較適合用來自住,是資金實力較雄厚買家的首選,別墅很難靠租金覆蓋每月貸款。別墅也適合注重資產增值潛力的買家,雖然中短期內為負現金流,但長期來看,別墅升值潛力為所有房屋類型中最高。

公寓(Apartment/Condo)

 

國外的公寓概念比較類似于國內的普通住宅商品房,即XX開發商的住宅小區(70年使用權),是一戶(一人或多人)居住的單元。國內的公寓則屬指商業地產,使用權只有40年,與其它商用地產類似。

公寓主要分類

公寓在國外,通常是一棟大樓內擁有多個住戶的單元房,每套擁有一個或多個臥室,有廚房、洗手間,但一般沒有自己的花園,只有公共花園和綠地,房主擁有所有權。由于學生時代的閱讀理解題中常出現這一單詞,大家通常只知道Apartment,不過外國公寓還包括Condo。

Condo常被翻譯成產權分售公寓或私人公寓,每戶都有獨立產權,在加拿大、美國很常見。而Apartment通常被翻譯成出租公寓,顧名思義,其在絕大多數情況下是用來出租,而非出售的。

公寓還有Co-ops,常被翻譯成共同產權公寓。Co-ops指為公司所有的公寓,該公司出售公寓股份,業主購買的并非此公寓內的一套單位,而是購買了公司股份,并擁有該公寓的長期租賃使用權。這種形式并非投資海外的主流戶型,故不著重介紹。

Condo和Apartment的區別

出租公寓和產權分售公寓的外形類似,都是一棟樓里面有多個住戶,但他們到底有什么不同呢?銀河移民在此列舉出兩者的差別。

私人公寓(Condo)和出租用的公寓(Apartment)的差別主要在于產權的不同,而非長相和外形不同。打個比方,一整棟Condo 中,每戶人家擁有各自產權,每套都有不同的房主,而Apartment的整幢樓一般是一個主人,可以歸屬于某個公司或個人,一般房東用于出租,不能單套出售,只能整體一棟出售。

正是由于產權上的區別造成Condo和Apartment之間的其它細微差別。例如Condo的每一戶人家水電都是分開的,就跟國內的普通住宅小區類似,各自有自家的水電表。而Apartment一般有統一的供水系統,水費由用戶平攤,只是電費由各租戶自行支付。

公寓的優點

公寓有不少優點,首先是價格相對于別墅要便宜不少,適合中產階級家庭投資。然后,主要的租賃需求都由公寓提供,所以公寓出易找租客,可做到“以租養貸”,即每月用租金來還房貸。這也使公寓的租金回報率值得期待,在國外通常能達到5%以上年租金回報率,是一種正現金流的投資方式。此外,公寓多位于市區或學校附近,比郊區別墅生活更便利。

公寓的不足

不過公寓也有自己的弱點,其升值空間相對帶土地的獨棟別墅要小,且升值速度偏慢。其次,還需要每年交物業費,沒有完整的土地產權,只享有自己的那一部分。此外,市區的公寓也容易碰到停車位不足等情況。

總的來說,公寓更適合喜歡正現金流,及利用杠桿進行投資的朋友。

聯排別墅(Townhouse)

 

聯排別墅也稱為聯體別墅,在國內一些小區存在,不過在國外則比國內更為普遍。聯排別墅通常指兩個以上的別墅分享同一門牌號,兩戶及以上家庭共享同一個連續墻面,院子之間多用籬笆或植物墻隔開,有些Townhouse帶有小院子和車庫。

在有些國家,聯排別墅有多種變形,包括Duplex House(雙拼屋)、Triplex House(三拼屋)等。聯排別墅與獨棟別墅每年都向政府繳納地稅。

聯排別墅的價格介于公寓和獨棟別墅之間,有一定面積的土地所有權,業主擁有房屋所有權,有一定增值空間。少數聯排別墅可以做到租金收支平衡,但總的來說租金收益率遠不及公寓。

聯排別墅類似于公寓的別墅化,兼具兩者的特征。價格適中,帶有部分土地所有權,適合既想受益于房產升值,又想獲得一定租金收益的用戶。

各房屋類型升值空間對比

說過最主要的三種房型,我們來對比一下三種房屋的增值空間。普遍來說,別墅升值空間大于聯體別墅,聯體別墅又大于公寓。房價方面也遵循這一順序,別墅>聯排別墅>公寓。

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