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投資美國房產:如何選擇回報高的房子?

時間:2018-10-25 14:39來源:未知 作者:crystal 點擊:
眾所周知, 美國產權是永久性的 ,所以,許多剛到美國的中國買家都會有 在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳的觀念 。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計,
眾所周知,美國產權是永久性的,所以,許多剛到美國的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳“的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計,美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的換房的原因多種多樣,比如工作地點改變。子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后吧城區市中心換到偏遠安靜的郊區等。此外,美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小,住在哪里都很方便。
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那么投資房產的主要收益體現在哪里呢?事實上,在美國投資房產的收益體現在較高的租金回報率和房產的升值空間。因此,投資房產有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。

1. 美國的房子出租不難

在美國出租并不難。以西雅圖為例,這里經濟繁華,外來人口很多又是旅游城市,需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題,其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決于業主希望的租金是否符合租賃市場的價格,關鍵在于賣價是否符合市場。

通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東南兩岸的紐約,舊金山,洛杉磯等都是房價比較高的區域,由于這些地區房價常常攀升,而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以在投資時,并不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要綜合多方面考量。

2. 經紀人很關鍵

美國是一個資訊透明的地方,在看好一處房產后,經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。
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有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高的價格才能行。因此,并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,這需要一位好的經紀人協助。

一個好的經紀人可以幫助您實現投資的高收益,往往是事半功倍的效果。比方說,經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。買家要買房的時候,要求經紀人做房屋估價外,不妨也要求做一個租價評估;這對于專業的經紀人來說沒有問題。

全美專業華人經紀人,為您提供買房,賣房,租管,貸款一站式服務。

3. 外國人辦理房貸有差異

貸款投資,以房養房,是比較劃算的房產投資方法,海外買家可以在美國貸款購房,目前很尋常也很容易。但是,不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的:美國人貸款條件:信用、收入、工作是否穩定;外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成

由于每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高,則手續簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,并不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家咨詢,多比較,選擇適合自己,對自己最有利的一家

4. 了解美國文化很重要

在美國買房,不要為了砍價而挑毛病,許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因,必定是已與其他房屋比較后,覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。

每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感,適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面,通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法

在美國,房子買賣與家具買賣是分開的,這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候,房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈,地角邊飾,嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發、桌椅等家具,不包含在屋價內。

另外,院子里的盆栽可以移動,便不含在房價內,院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內。賣家賣了房子,不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾,買家可以提出購買建議。
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外國買家最熱門的市場是什么?

也許令人驚訝的是,國際大都市紐約市的主場狀態甚至沒有打破國際買家的前五名。相反,佛羅里達州名列榜首,約有22%的銷售額。其次是加利福尼亞州,為12%; 德克薩斯州,12%; 新澤西州,4%; 和亞利桑那州,在4%。紐約州排在第九位。

“休假買家通常會以合理的價格尋找溫暖的地點,”海爾說。“佛羅里達州和亞利桑那州都是他們發現的州。” 加拿大人喜歡佛羅里達州的令人羨慕的天氣,而中國買家選擇加利福尼亞州,這更容易從亞洲到達。得克薩斯州的邊界位置是墨西哥人的首選。

與此同時,新澤西很熱,因為它離紐約市很近 - 而且成本相對較低,她說。根據NAR的調查,外國買家中最大的份額 - 約49% - 尋找住在大部分時間的家庭。此外,18%正在尋求投資物業,約12%需要度假屋。

據統計,中國買家連續四年,蟬聯外國買家在美購置房產交易額第一名,從之前一年的273億美元躍升至317億美元。為什么華人這么偏愛美國房產呢?并不是因為我們瘋狂的購買欲和跟風心態趨勢,而是因為美國地產真的有良好的投資前景。數據統計,美國獨立屋是價格增長最快的,而且預計還將持續上漲,不僅如此,投資美國房產更有安全感。
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