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最強2019泰國房產投資趨勢及分析

時間:2019-01-18 14:10來源:未知 作者:Nicole 點擊:
隨著發展,越來越多中國投資者把目光轉向國外,迫切尋求能夠實現財富穩健升值的投資平臺。然而放眼眾多國家,針對中國人而言,泰國房產是一個備受關注的投資選擇。 為什么現在

隨著發展,越來越多中國投資者把目光轉向國外,迫切尋求能夠實現財富穩健升值的投資平臺。然而放眼眾多國家,針對中國人而言,泰國房產是一個備受關注的投資選擇。

 

為什么現在大批的投資者都跑去投資泰國房產了?泰國房產真的那么好嗎?感興趣的小伙伴們快隨著小編看下文來了解一下2019年泰國房產現狀分析及基本情況分析吧!相信看完下文大家對泰國房產會有更清楚的認知哦!

 

 

海外購房置業如今已經成為不少中國人選擇的一種投資方式,過去五年泰國房產價格持續高漲,曼谷的核心地段、商務圈均價已經超過了4萬元,其他在BTS、MRT軌道線附近的優質項目大多已經超過了2萬。尤其是進入2018年以來泰國的房地產市場更是火爆,2019年泰國房價還會一直漲下去嗎?泰國房產還值得投資嗎?跟著小編從以下幾個方面來看看吧。

 

一. 泰國房產的基本情況

1、泰國好的方面

泰國是東南亞第二大經濟體、東盟中心,政治環境相對穩定,和我國一直保持良好的外交關系(對比韓國和日本對華關系的波動)。

泰國土地是永久產權,不過外國人不能直接擁有土地,一般公寓,最多只能把49%的單元賣給外國人。這個倒不用太擔心,公寓也是永久產權。但如果有房產公司說可以給你別墅的永久產權,你就要小心了,這在法律上是不允許的。通常大家講泰國房產投資,說的也都是投資公寓,而且在曼谷,往往是高層公寓比豪華別墅更貴。

泰國房產還有一點好處,就是按照使用面積來賣,且都是精裝修。你在國內買一個40平的小公寓,到手可能只有30平多一點,其他的都是電梯和公攤。在泰國,你買40平的公寓,得到的就是40平的房子。另外泰國的房子還沒有遺產稅。

2. 泰國不好的方面

二手房流動性差,泰國人沒有買二手房的習慣,自己買房很多項目都是0首付、50年貸款。一般買公寓的出手方法都是轉賣給同樣投資的外國人,或者由開發商收回。

其實這和泰國人的生活習慣也有關系,曼谷還好,普吉清邁這種旅游城市的泰國人,很多人做事情都比較懶散,不像一線城市的中國人危機感那么強、每天都很拼。這是小編這兩年和泰國人打交道的過程中很明顯能感覺到的。

3、貸款

之前中國人在泰國買房是可以先付10%~30%的首付,然后從在泰國的中國銀行或中國工商銀行貸款的,最多可以貸20年。但由于今年實行了比較嚴格的外匯政策,在泰的中資銀行從2017年6月1日起,就停止向大陸公民發放貸款了。目前據說還可以從新加坡的大華銀行貸款,但要求客戶年50萬人民幣的收入證明或者在該行有50萬的存款證明。

不過泰國買房的熱度絲毫沒有因此減少,因為對于很多在北京、上海等一線城市無法投資不動產的人來說,在泰國購房的全款,和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投資公寓都是期房,所以都是分期付款,付款比例大致如下:

合同款 30%

建設款 35%

過戶款 35%

4. 外匯限制

這兩年我國對于個人的外匯管制比較嚴格,名義上每人每年是5萬美元的購匯額度。我們以一套曼谷北部30平米的公寓計算,這里期房的房價大約每平米2.8萬人民幣。房屋總價就是84萬人民幣。首付30%就是25.2萬人民幣,是小于一個人一年的購匯額度。而如果多于這個數字,也可以用一個家庭的購匯額度來解決。

5. 開發商承租

如果你對泰國房產有所了解,很多開發商在房子蓋好后,會承租你的公寓5-10年,并保證每年支付給你5%-8%房價的房租收益。
 


二. 城市分析

1. 清邁、普吉和芭提雅

清邁、普吉和芭提雅都是旅游城市,其中清邁是泰國第二大城市,普吉和芭提雅都是海邊旅游城市。三個地方都有淡旺季之分,一般泰國旅游的淡季是4-10月,如果指望房子的房租收益,需要考慮到旅游淡旺季的流量變化,這其中清邁常駐人口比例更多一點,因為畢竟是個城市,在這里留學、工作、生活的中國人數量,僅次于曼谷。

泰國的醫療水平也不錯,尤其試管嬰兒的成功率比較高,很多中國人選擇來這里做試管嬰兒。一般疾病的話,外國人在泰國是享受不了醫療保險的,不過價格也不高。

在選擇這些地方的房產時一定要注意:

中國人不可能買永久產權的別墅;

不要聽信小中介、小開發商的高回報承諾,一定要選擇大開發商的項目。

2. 曼谷

曼谷是投資泰國不動產唯一可以考慮的地方,也是泰國租金回報率最高的地方。

曼谷的經濟占泰國總量的44%,曼谷港更承擔著泰國90%的外貿。曼谷除了是泰國的政治、經濟和文化中心,也漸漸成為國際的設計和創意中心。

曼谷是泰國唯一能讓你有生活在國際大都市感覺的城市。當然,這里也有大都市的問題——堵車,而且堵得不是一般的嚴重。

泰國Uber總經理詩麗帕表示,公司的調查顯示,曼谷是整個東盟地區交通問題最為嚴重的城市,每一年曼谷人因為堵車問題而造成的直接經濟損失、機遇損失以及資本損失達到9106億泰銖(約合1840億人民幣)。曼谷每輛車每年因堵車造成了15.7萬銖(約合3萬人民幣)的損失,影響到泰國2-5%的GDP。Uber認為,發展公共交通和共享交通工具技術很有必要,因為這能夠減少曼谷60%的車輛來解決交通問題。

所以,在曼谷投資房產,一定要選擇離地鐵站近的項目。曼谷一共有三種公共交通軌道:兩條BTS(Bangkok Mass Transit System)輕軌線,一條MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地鐵線,一條ARL(Airport Rail Link)機場快線。其中用得最多的基本上就是BTS,所以在曼谷選房投資的話,沿著BTS選就好了。期房的話,也可以考慮在建軌道的沿線。
 


曼谷只要是地鐵站附近、大開發商的樓盤,就都可以考慮投資。這是在曼谷投資房產的原則。

但是投資,要想清楚回報率問題。現在大家都在講曼谷房產出租的話回報率大概在5%-8%(這還是要地段決定的),但很少有人講出售的回報率有多少。一方面確實是沒法預估,但就像小編之前講的,泰國人更習慣買新房而不是二手房,因此出手渠道受限,這是買房前應該考慮好的。

當然小編接觸到的很多在泰國買房的人是為了配置海外資產,不急于出手,這就是另外一回事了。

幾乎所有的曼谷公寓項目都有免費的游泳池和健身房,這一點比較好。所以如果是長租、不是有人在曼谷精心打理的話,一套公寓比較現實的租金回報率大概在5%-6%之間,要有一定的心理準備。即便這樣算下來,曼谷靠租金收回成本只需要18年,而北京、上海、深圳這些地方的房子收回成本大概需要50多年。

 


曼谷市區

說下曼谷房價:

現在中國人普遍看的樓盤基本都在素坤逸區和素坤逸外區,這兩個區都是住宅商業區,商場、娛樂、餐飲、部分寫字樓都很齊全,也有地鐵。類似北京青年路朝陽大悅城一帶,或者高配、低密度版的天通苑,價格在2.5-5萬人民幣/平米。

是隆/沙吞區是曼谷金融中心和使館區,類似北京的金融街和東城使館區,均價在5萬人民幣/平米以上。

中心隆披尼區是曼谷的黃金地帶,類似北京的CBD,也是泰國房價最高的區域。均價在6-9萬人民幣/平米,也有堪比北京學區房房價的高級公寓。

之前說的泰國房產難以出手的問題,在是隆/沙吞區和中心隆披尼區不會遇到。

這里要提一下曼谷的Rama 9區

隨著曼谷老CBD Sathom區土地接近飽和,沒有更多的土地可供開采,腹地不敷使用,辦公室的短缺嚴重,租金也日益飆升,使得各大企業只得另覓新址,而泰國政府隨之規劃設立了新的CBD——Rama 9區,以英文字母“G”為建筑造型的G-Land、Grand Rama 9、聯合利華總部以及未來東南亞最高樓——125層的Super Tower都搶先進駐了Rama 9這片新的熱土上。

Rama 9有望成為位于投資潛力無限的曼谷的 “雄安新區”。

總結一下曼谷:

①泰國唯一適合投資的城市

②選擇地鐵站附近、大開發商的樓盤

③理性看待租金回報率
 


三. 開發商建議

在泰國無論是投資還是居住,都一定要選擇大開發商。記住不是首選,是一定要選。

在泰國投資房產首先要對泰國和當地法律有所了解,選擇開發商一定要選擇大開發商。亂七八糟的小開發商可能出現的問題包括:

① 產權不明晰(可能根本沒拿到那塊地)

②延期交房

③無力支付承諾都租金

④托管期間以房屋損壞為由,向你索要維修費用
 

總結

 

綜上所述,在多方面的促進條件下,泰國近幾年的房產都很被看好。但是現在曼谷買房也要看區域、看地段、看配套、看交通、看戶型、看樓層,不是簡單買一套坐等升值就可以了。

還是老觀點,能買核心區域就買核心區域、能買軌道邊就買軌道邊、能買大開發商就買大開發商、能買高樓層就買高樓層。物以稀貴為,擁有地段和軌道兩個核心資源,一定不會錯的。

 
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